Immobilier

Le démembrement et l'IFI, comment cela va-t-il se passer ?

L’IFI ou impôt sur la fortune immobilière est le nouvel impôt Macron applicable à partir de 2018 : il remplace l’ISF. Par conséquent, les valeurs mobilières et les biens autres que l’immobilier ne feront plus l’objet de paiement de taxe sur la fortune. Seuls les biens immobiliers en seront concernés. Comment sera calculé l’IFI dans le cas du démembrement d’un actif immobilier en sachant que celui-ci consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété du bien ?

Démembrement, usufruit et nue-propriété

Usufruit et nue-propriété constituent la pleine propriété de l’actif. L’usufruit est le droit d’occuper la propriété ou de la mettre en location pour en percevoir des loyers. La nue-propriété en revanche est celui d’en disposer: le droit de faire louer, de conserver ou de revendre.

Les avantages du démembrement sont de trois types :

  • financier : le coût à l’achat est moindre en ce sens que ce n’est pas la pleine propriété du bien dont on fait l’acquisition, mais la nue-propriété ou l’usufruit.
  • patrimonial : la donation ou la succession est facilitée, la pleine propriété de l’actif étant récupérée par le nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Celle-ci marque également la fin du démembrement.
  • fiscal : les frais de donation et de succession sont allégés, calculés à partir de la valeur de l’usufruit. Il est à noter que plus l’usufruitier est âgé, plus ladite valeur est importante. C’est pourquoi, céder la nue-propriété jeune amoindrit les frais de transmission.

Le nu-propriétaire non assujetti au paiement de l’IFI ?

Autre avantage fiscal : le nu-propriétaire n’aura pas d’impôt sur la fortune immobilière à s’acquitter, puisqu’il ne détient que les droits sur le bien, et non le bien dans sa totalité. Celui-ci en effet ne fait pas partie du patrimoine du nu-propriétaire.

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